깡통주택 전세사기 피해 의뢰인 형사고소 후 손해배상청구 승소 성공사례

의뢰인은 사회초년생으로, 공인중개사의 소개를 통해 다세대주택의 전세계약을 체결하고 보증금을 지급한 뒤 입주하였습니다. 계약 당시 중개인은 해당 건물이 안전하며 보증금 반환에 아무런 문제가 없다고 설명하였고, 의뢰인은 이를 믿고 계약을 진행하였습니다.

그러나 임대차 기간이 만료될 무렵, 해당 주택이 이미 시세를 크게 웃도는 근저당이 설정된 이른바 '깡통주택'이었으며, 임대인은 자기 자본 없이 다수의 주택을 매입하여 임차인들로부터 받은 보증금으로 돌려막기를 해 온 사실이 드러났습니다. 임대인은 보증금을 반환할 능력이 애초에 없었고, 건물은 경매에 넘어가 의뢰인은 우선변제를 받지 못한 채 보증금 대부분을 잃을 위기에 처하였습니다.

확인 결과 이는 임대인 단독의 문제가 아니라, 매물을 알선한 중개인과 이른바 컨설팅업자가 함께 관여하여 계약을 성사시킨 조직적 구조였습니다. 의뢰인은 형사고소와 별개로 실제 피해를 회복하기 위해 관련자들을 상대로 한 손해배상 청구를 위해 법률사무소 정로에 사건을 의뢰하였습니다.

전세사기 피해 회복 사건은 다음과 같은 특징을 갖습니다.

첫째, 형사 절차와 민사 절차는 목적이 다릅니다. 가해자가 사기죄로 처벌받더라도 그것만으로 보증금이 회수되는 것은 아닙니다. 실제 피해 회복을 위해서는 별도의 손해배상청구소송 또는 배상명령 신청 등 민사적 절차가 반드시 병행되어야 합니다.

둘째, 책임 주체를 임대인에 한정하지 않는 것이 회수의 관건입니다. 조직적 전세사기는 명의를 빌려준 임대인, 매물을 알선한 공인중개사, 거래를 설계한 컨설팅업자 등이 역할을 나누어 관여하는 구조인 경우가 많습니다. 임대인은 대개 무자력이거나 다수 피해자에 대한 채무를 부담하고 있어, 그에게만 청구해서는 실질적 회수가 어렵습니다. 따라서 공동불법행위 책임을 물어 배상 자력이 있는 관여자들에게까지 책임 범위를 확장하는 것이 중요합니다.

셋째, 공인중개사에 대해서는 별도의 책임 구성이 가능합니다. 중개인은 중개대상물의 권리관계와 선순위 채권 등 거래에 중요한 사항을 확인하여 설명할 의무를 부담하므로, 이를 게을리하거나 사실과 다르게 설명하였다면 손해배상책임을 집니다. 나아가 공인중개사협회 공제에 대한 청구를 통해 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

넷째, 책임재산의 확보가 승소만큼 중요합니다. 가해자들이 재산을 은닉하거나 처분하면 승소 판결도 무의미해지므로, 소송 제기와 함께 가압류 등 보전처분을 신속히 진행하여야 합니다.

본 사건의 핵심은 임대인을 넘어 중개인과 컨설팅업자에게까지 공동불법행위 책임을 물어 배상 자력을 확보하고, 실제 회수까지 완결하는 데 있었습니다.

법률사무소 정로는 먼저 계약 체결의 전 과정을 정밀하게 재구성하였습니다. 계약 당시의 등기부 권리관계와 선순위 채권 규모, 해당 주택의 실제 시세, 중개인이 의뢰인에게 설명한 내용과 제시한 중개대상물 확인·설명서의 기재를 대조하여, 보증금 반환이 사실상 불가능한 상태였음에도 이러한 위험이 의뢰인에게 제대로 고지되지 않았음을 객관적으로 입증하였습니다.

이어 정로는 임대인의 주택 매입 경위와 자금 흐름, 다수 임차인과의 계약 내역을 분석하여, 임대인이 애초에 보증금을 반환할 의사와 능력이 없는 상태에서 계약을 체결하였음을 규명하였습니다. 나아가 매물의 알선 경위와 관련자들 사이의 연락 내역, 금전 흐름을 추적하여 중개인과 컨설팅업자가 임대인의 구조를 알면서 계약 성사에 관여하였다는 점을 밝혀냈습니다.

이를 토대로 정로는 임대인의 기망행위에 의한 불법행위 책임과 함께, 중개인의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임, 그리고 관여자들의 공동불법행위 책임을 구성하여 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 또한 공인중개사협회를 상대로 한 공제금 청구를 병행하여 실질적인 회수 경로를 다층적으로 확보하였습니다.

동시에 정로는 소송에 앞서 관련자들의 재산 상황을 조사하여 가압류 등 보전처분을 신속히 진행함으로써, 소송 진행 중 재산이 은닉·처분되어 집행이 불가능해지는 상황을 차단하였습니다. 아울러 형사 절차와의 연계를 통해 수사 과정에서 확보된 자료를 민사소송의 입증 자료로 활용하여 사실관계 입증을 보강하였습니다.

법원은 정로의 주장을 받아들여, 임대인의 기망에 의한 불법행위를 인정하는 한편 중개인의 확인·설명의무 위반과 관여자들의 공동불법행위 책임을 함께 인정하여 의뢰인에게 손해배상을 명하는 승소 판결을 선고하였습니다.

정로의 조력은 판결에서 끝나지 않았습니다. 사전에 확보해 둔 보전처분을 본압류로 전환하여 강제집행 절차를 진행하고, 공제금 청구 절차를 병행하여 실제 배상금의 회수를 진행하였습니다. 그 결과 의뢰인은 임대인 개인의 무자력으로 인해 회수가 사실상 불가능해 보였던 상황에서 벗어나, 피해액의 상당 부분을 실제로 회수할 수 있었습니다.