공인중개사 허위매물 과다중개보수 적발, 공인중개사 처벌까지

공인중개사 허위매물·과다중개보수 적발 등록취소·업무정지·형사처벌까지 이어집니다.

2026년 5월 27일 서울시가 발표한 합동 점검 결과에 따르면, 25개 자치구와 함께 진행한 이번 점검에서 공인중개사 불법행위 782건이 적발됐으며 등록취소 17건·업무정지 22건·과태료 400건 등 행정처분이 내려졌습니다 (서울시, 2026.05.27). 

특히 임대차 계약 과정에서 법정 한도의 최대 18배에 달하는 중개보수를 받은 사례가 확인됐고, 온라인 플랫폼에 거래 의사 없는 허위 매물을 올려 소비자를 유인한 뒤 다른 계약으로 돌리는 수법도 적발됐습니다. 서울시는 신규 아파트 입주 단지 등을 중심으로 점검을 이어갈 방침이어서, 공인중개사를 대상으로 한 행정·형사 처분 사례는 앞으로도 계속 증가할 것으로 예상됩니다.

적발된 위반 행위 유형별로 어떤 처분이 내려지는가?

위반 유형	근거 법률	행정 처분	형사처벌
허위·미끼 매물 게재	공인중개사법 제25조	6개월~등록취소	3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금
중개보수 초과 수수	공인중개사법 제33조 제3호	업무정지 6개월~등록취소	3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금
무등록 중개 행위	공인중개사법 제48조	즉시 등록취소	3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금
표시·광고 의무 위반	공인중개사법 제18조의2	과태료 500만 원 이하	과태료 (형사처벌 없음)
소비자 기망으로 사기 인정	형법 제347조	행정처분 별도 진행	10년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금

 

허위 매물과 과다 중개보수 각각 어떤 수준의 행위가 처벌 대상인가?

 

• 1 허위·미끼 매물 게재 의도와 유인 목적이 핵심 온라인 플랫폼에 실제 거래 가능하지 않은 매물을 올려 소비자를 유인하는 행위가 허위 매물에 해당합니다. 이번 서울시 점검에서는 허위 매물로 연락해 온 소비자에게 다른 계약을 권유한 사례가 공인중개사법 제25조(성실 의무) 위반으로 인정됐습니다. 단순 오기재인지 의도적 유인인지에 따라 처분 수위가 달라지므로, 게재 당시의 경위와 의도를 정확히 소명해야 합니다.

• 2 중개보수 초과 법정 한도 계산 방식을 먼저 확인해야 합니다 이번 점검에서 법정 한도의 최대 18배를 수수한 사례가 적발됐습니다. 중개보수 법정 한도는 거래 유형(매매·임대차)·거래 금액별로 상한율이 정해져 있으며, 초과 수수 금액 전액을 반환하지 않으면 행정처분과 함께 형사처벌까지 이어집니다. 의뢰인이 자발적으로 더 지급했다는 주장은 법원에서 감경 요소가 될 수 있지만 위반 자체를 면제하지는 않습니다.

• 3 등록취소 생계와 직결되는 가장 무거운 행정 처분 등록취소는 공인중개사 자격 자체를 박탈하는 처분이 아니라 개설 등록을 취소하는 것입니다. 다만 등록취소 후 3년간 재등록이 제한되어 사실상 영업 중단으로 이어집니다. 이번 서울시 점검에서 17건의 등록취소가 내려졌으며, 이에 대한 행정심판·행정소송 불복이 가능합니다.

즉시 확인해야 할 체크리스트는 무엇인가?

 

• 행정처분 통지서 수령 즉시 — 처분 종류(등록취소·업무정지·과태료)와 처분 사유 확인
• 행정심판 청구 기간 확인 — 처분 통지일로부터 90일 이내
• 문제가 된 매물 게재 경위·거래 의사 여부 자료 확보
• 중개보수 수수 내역 — 계약서·영수증·계좌 이체 내역 정리
• 형사 고소·고발 여부 확인 — 행정처분과 별개로 수사 착수 가능
• 초과 수수한 중개보수 반환 여부 검토 — 처분 감경 요소

등록취소·업무정지·형사처벌 공인중개사가 지금 해야 할 대응은 무엇인가?

 

이번 서울시 합동 점검처럼 행정청이 기획 점검을 통해 처분을 내리는 경우, 행정처분과 형사처벌이 동시에 진행되는 이중 구조를 마주하게 됩니다. 등록취소·업무정지 행정처분에 불복하지 않으면 처분이 그대로 확정되며, 형사 고소·고발이 병행된 경우에는 수사 초기 진술이 최종 처분을 결정합니다. 두 절차를 별개로 대응하면 전략이 충돌해 양쪽 모두 불리해질 수 있습니다.

현재 상황별로 대응이 어떻게 달라지는가?

현재 상황	핵심 대응	시급성
등록취소 통지 수령	90일 이내 행정심판 청구 — 처분 사유 위법성·재량권 일탈 다툼	즉시
업무정지 통지 수령	행정심판 청구 + 효력 정지 신청 (영업 계속 가능)	즉시
과태료 부과	60일 이내 이의 제기 — 위반 사실·금액 다툼	신속
형사 고소·고발 + 경찰 조사	진술 전 변호사와 행정·형사 통합 전략 수립	즉시
점검 통보·조사 착수	제출 자료 범위 관리, 진술 방향 사전 정리	즉시

 

정로가 이 사건을 다루는 방식은 어떻게 다른가?

 

• 1 행정처분 불복 — 등록취소·업무정지를 다툽니다 등록취소·업무정지 처분에 대한 행정심판 청구는 처분 통지일로부터 90일 이내에 이루어져야 합니다. 허위 매물 게재 고의성 부재, 중개보수 초과의 경위·금액 산정 오류, 비례 원칙 위반을 주장해 처분 취소 또는 감경을 이끌어낼 수 있습니다. 업무정지의 경우 효력 정지 신청을 병행해 심판 결과가 나올 때까지 영업을 계속할 수 있습니다.

• 2 허위 매물 고의성 다툼 — 실수와 의도적 유인의 경계 온라인 플랫폼 매물 게재 오류, 위탁 직원의 실수, 매물 상태 변화를 즉시 반영하지 못한 경위 등을 소명하면 의도적 미끼 매물이 아닌 관리 부주의로 처분 수위를 낮출 수 있습니다. 게재 당시 내부 커뮤니케이션·수정 이력·거래 의사 확인 자료가 핵심 증거가 됩니다.

• 3 중개보수 초과 다툼 — 법정 한도 계산 방식 자체를 검토합니다 중개보수 법정 한도는 거래 유형·금액·계약 시점에 따라 달라집니다. 행정청이 적용한 한도 계산 방식에 오류가 있거나, 초과 부분이 의뢰인의 자발적 요청에 의한 것이었음을 입증하면 처분 수위를 낮출 수 있습니다. 초과 수수분을 자진 반환하는 것도 감경 요소로 활용됩니다.

• 4 행정·형사 통합 설계 — 두 절차가 엇갈리지 않도록 행정심판에서 한 주장이 형사 수사에서 불리하게 작용하거나, 형사 진술이 행정심판에서 역이용될 수 있습니다. 정로는 행정처분 불복과 형사 대응을 처음부터 하나의 전략으로 통합 설계해 두 절차가 서로 충돌하지 않도록 합니다.

정로에 의뢰하기 전 준비해야 할 것은 무엇인가?

 

• 행정처분 통지서 원본 (등록취소·업무정지·과태료 부과서)
• 문제가 된 매물 게재 화면·수정 이력·거래 의사 확인 자료
• 중개보수 계약서·영수증·계좌 이체 내역 전부
• 구청·시 점검 과정에서 제출한 자료 목록과 진술 내용
• 형사 고소·고발 여부 및 경찰 출석 요구서 수령 여부
• 중개보수 초과분 반환 여부 — 자진 반환 가능성 검토