토지 소유자간 경계 확인 건물 철거 소송 분쟁이 생긴 경우 해결 방법

이 분쟁은 대개 우연히 시작됩니다. 담을 새로 쌓으려고, 건물을 지으려고, 또는 팔려고 측량을 했는데 옆집 건물 일부가 우리 땅 안에 들어와 있다는 결과가 나옵니다.

그러면 두 가지 감정이 동시에 듭니다. 내 땅이니 돌려받아야 한다는 생각과, 몇십 년을 그렇게 살아왔는데 이제 와서 싸워야 하나 하는 생각입니다.

그리고 상대방 쪽에서는 대체로 이렇게 말합니다. "예전부터 여기까지가 우리 땅이었습니다."

먼저 정리해 드리면, 우리 법은 땅의 경계를 실제로 어디까지 써 왔는지가 아니라 지적공부에 등록된 경계로 정합니다. 오래 그렇게 써 왔다는 사정만으로 경계가 바뀌지는 않습니다. 다만 그 뒤에 이어지는 이야기가 조금 복잡합니다. 경계를 확인받는 것과 실제로 건물을 뜯어내는 것은 다른 문제이기 때문입니다.

이 글에서는 경계를 어떻게 확인하고, 철거를 구할 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우가 무엇인지를 최대한 쉬운 말로 적어 보겠습니다.

경계의 기준은 지적공부입니다

땅의 경계는 지적공부에 등록된 대로 정해집니다. 실제로 담이 어디에 서 있었는지, 몇십 년을 어디까지 써 왔는지가 기준이 아닙니다.

다만 예외가 있습니다

등록 자체가 잘못되었다고 볼 특별한 사정이 있다면 실제 경계에 따를 여지가 있습니다. 그리고 경계를 다시 확인하는 측량은 그 땅을 처음 등록할 당시의 방법과 기준점으로 해야 한다는 것이 판례입니다. 지금 기준으로 새로 재는 것이 아니라는 뜻입니다.

유형 1. 담장이나 축대가 넘어온 경우

가장 흔합니다. 철거 비용이 크지 않아 비교적 정리가 수월한 편입니다.

유형 2. 건물의 일부가 넘어온 경우

벽체나 기둥이 경계를 넘은 경우입니다. 여기서부터 이야기가 달라집니다. 몇 제곱미터를 돌려받자고 건물을 뜯어내는 것이 맞느냐는 문제가 생기기 때문입니다.

유형 3. 처마나 지하 시설만 넘어온 경우

지상이나 지하로만 일부가 침범한 경우입니다. 철거 범위와 방법이 쟁점이 됩니다.

유형 4. 오래전부터 그렇게 점유해 온 경우

상대가 20년 넘게 그 부분을 자기 땅처럼 점유해 왔다며 시효를 주장하는 경우입니다. 다만 경계를 넘은 부분에 대해서는 남의 땅인 줄 알면서 점유한 것으로 보아 시효가 인정되지 않는 경우가 많습니다.

유형 5. 경계에서 50센티미터를 띄우지 않은 경우

민법은 건물을 지을 때 경계로부터 반 미터 이상 거리를 두도록 하고 있습니다. 다만 이 규정을 어겼더라도 건축에 착수한 뒤 1년이 지났거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 청구할 수 있습니다.

유형 6. 지적공부 자체가 잘못된 경우

측량이나 등록 과정에서 오류가 있었던 경우입니다. 이때는 철거를 다투기 전에 지적공부를 바로잡는 절차가 먼저입니다.

유형별 비교

자가진단 체크리스트

지금 확인해 보시기 바랍니다.

☐ 경계복원측량을 받아 본 적이 있다
☐ 측량 결과 침범된 면적을 안다
☐ 그 면적이 내 땅 전체에서 차지하는 비중을 안다
☐ 상대 건물이 언제 지어졌는지 안다
☐ 그 건물이 완성된 지 얼마나 되었는지 안다
☐ 상대가 그 부분을 얼마나 오래 점유해 왔는지 안다
☐ 이전 소유자들 사이에 합의가 있었는지 확인해 보았다
☐ 등기부와 지적도, 임야도를 확인했다
☐ 토지 매수 당시 현황을 알고 샀는지 기억한다
☐ 상대에게 내용증명을 보낸 적이 있다
☐ 임의로 상대 시설물을 건드린 적이 없다
☐ 아직 소를 제기하지 않았다

첫 단계는 측량입니다. 한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청하면 지적공부에 등록된 경계가 실제 땅 위에서 어디인지 표시해 줍니다. 이 결과가 나와야 다툼의 성격이 정해집니다. 침범이 없다면 그것으로 끝이고, 침범이 확인되면 그다음을 준비합니다.

앞서 말씀드린 대로 이 측량은 처음 등록할 당시의 방법과 기준점으로 해야 한다는 것이 판례입니다. 그래서 상대가 다른 곳에서 다른 방식으로 측량했다며 다른 결과를 들고 오는 경우가 있는데, 그때는 어느 측량이 이 기준에 맞는지를 따지게 됩니다.

측량 결과가 나왔는데 상대가 받아들이지 않으면 소송으로 갑니다. 여기서 어떤 소를 낼지가 갈립니다.

경계 자체가 불분명한 경우에는 경계확정을 구합니다. 다만 지적도에 경계가 명확하게 표시되어 있다면 이 소를 낼 실익이 없다고 보는 것이 판례입니다. 그래서 실제로는 경계가 분명한데 상대가 그 선을 넘어 있는 경우가 대부분이고, 이때는 소유권에 근거해 건물이나 시설물의 철거와 그 부분 토지의 인도를 구합니다. 그리고 그동안 사용한 것에 대해 임료에 해당하는 금액을 부당이득으로 함께 청구합니다.

소송이 시작되면 법원이 측량 감정을 진행합니다. 감정 결과가 사실상 결론을 정하기 때문에, 감정인이 어떤 기준점과 방법을 쓰는지에 관해 미리 의견을 내는 것이 중요합니다. 경계침범 사건에서 감정 신청서를 어떻게 쓰느냐가 결과를 좌우하는 경우가 실제로 있습니다.

이제 이 사건에서 가장 중요한 이야기를 하겠습니다. 경계가 침범되었다고 해서 철거가 언제나 받아들여지는 것은 아닙니다. 법원은 철거를 구하는 것이 권리남용에 해당하는지를 봅니다. 판단할 때 고려하는 것은 소송에 이르게 된 경위, 침범된 부분이 토지 전체의 효용에서 차지하는 비중, 토지의 가액과 철거로 상대가 입을 손실의 비율, 그리고 경계를 확인하는 과정에서 양쪽이 얼마나 부주의했는지입니다.

실제 사례를 보시면 감이 오실 겁니다. 0.3제곱미터를 되찾기 위해 2층 건물의 철거를 구한 사안에서 법원은 권리남용을 인정했습니다. 얻는 이익에 비해 상대가 입는 손해가 지나치게 크다고 본 것입니다. 반대로 침범 면적이 상당하고 그로 인해 내 땅을 쓸 수 없게 되었다면 철거가 인정됩니다.

그래서 실무에서는 처음부터 철거만 고집하지 않습니다. 침범 면적이 작다면 그 부분을 상대에게 파는 방식으로 정리하거나, 계속 쓰게 하되 임료에 해당하는 금액을 받는 방식으로 마무리하는 경우가 많습니다. 철거 판결을 받아도 실제로 뜯어내려면 강제집행까지 가야 하고 그 비용과 시간이 만만치 않다는 점도 고려해야 합니다. 저희가 상담에서 먼저 여쭤보는 것이 그래서 이것입니다. 그 땅을 실제로 어떻게 쓰실 것인지입니다. 건물을 새로 지으실 계획이라면 철거를 다퉈야 하고, 그렇지 않다면 다른 방식이 나을 수 있습니다.

상대가 시효를 주장하는 경우도 흔합니다. 20년 넘게 자기 땅처럼 점유해 왔다는 주장인데, 여기서 관건은 그 점유가 소유의 의사로 이뤄진 것인지입니다. 경계를 넘은 부분에 대해서는 남의 땅인 줄 알거나 알 수 있었다고 보아 소유의 의사가 부정되는 경우가 많습니다. 다만 침범 면적이 아주 작고 처음부터 경계를 오인할 만한 사정이 있었다면 다르게 판단될 여지도 있습니다. 그래서 이 부분은 상대가 언제 어떤 경위로 그 건물을 지었는지를 확인해야 합니다.

건물을 지을 때 경계에서 반 미터를 띄우지 않은 경우도 짚어야 합니다. 민법이 이 의무를 정하고 있지만, 건축에 착수한 뒤 1년이 지났거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 청구할 수 있도록 제한하고 있습니다. 그래서 이 조항을 근거로 철거를 구하시려면 시기를 놓치지 않아야 합니다. 반대로 이미 완성된 건물이라면 이 조항으로는 철거를 구하기 어렵고, 소유권 침해를 근거로 다퉈야 합니다.

판결을 받은 뒤에는 지적공부를 정리하는 절차가 남습니다. 인접 토지 소유자의 승낙서를 받거나 확정판결서를 제출해 지적소관청에 정정을 신청할 수 있습니다. 여기까지 마쳐야 나중에 같은 문제가 반복되지 않습니다.

절대 하지 마셔야 할 것도 말씀드리겠습니다. 내 땅이라는 이유로 상대의 담장이나 시설물을 임의로 뜯어내는 것, 상대 토지에 들어가 무언가를 하는 것입니다. 판결 없이 그렇게 하시면 재물손괴나 주거침입 문제가 생기고, 정작 본안에서는 권리남용 판단에서 불리해집니다. 화가 나시더라도 절차를 밟으셔야 합니다.

마지막으로 준비 자료를 정리하겠습니다. 등기부등본과 지적도, 토지대장, 경계복원측량 성과도, 상대 건물의 건축물대장과 건축 시기를 보여 주는 자료, 그리고 이전 소유자들 사이에 합의가 있었다면 그 자료입니다. 여기에 그 땅을 앞으로 어떻게 쓰실 계획인지를 정리해 주시면 어떤 청구가 맞는지 판단이 빨라집니다. 경계침범 사건은 감정 결과가 나오기 전에 방향을 정해 두는 것이 시간과 비용을 크게 줄입니다.

상황별 조력 사례

아래 표는 실제 사건을 각색해 정리한 것이며, 같은 결과를 보장하지 않습니다.

의뢰인께 부탁드리는 것

상담 오실 때 측량 성과도가 있으면 함께 가져와 주십시오. 없으시다면 먼저 신청하시는 것이 순서입니다. 그리고 그 땅을 앞으로 어떻게 쓰실 계획인지 한 줄만 알려 주시기 바랍니다. 건물을 새로 지으실 것인지, 팔 예정인지, 그냥 지금처럼 두실 것인지에 따라 구해야 할 것이 완전히 달라집니다.

이 분쟁은 이웃 사이의 일이라 감정이 오래 남습니다. 그리고 몇 제곱미터를 두고 몇 년을 다투게 되는 경우도 있습니다. 그래서 저는 상담에서 먼저 계산해 보시자고 말씀드립니다. 되찾을 면적의 가치와 소송에 들어갈 시간과 비용을 나란히 놓고 보면, 어떤 방식으로 정리하는 것이 나은지가 보이는 경우가 많습니다.

법률사무소 정로 / 서울 서초동 | 민사소송, 부동산분쟁, 기업자문, 형사사건