형사 칼럼
기획부동산사기 혐의 처벌 고의성과 기망행위가 있었는지 여부
기획부동산 사건에서 책임은 어떻게 나뉘는가
기획부동산은 개발 가능성이 희박한 임야나 농지를 사들여 지분으로 쪼갠 뒤, 곧 개발될 것처럼 설명하여 여러 사람에게 비싸게 파는 방식으로 이루어지는 경우를 말합니다. 이러한 회사가 수사 대상이 되면 대표와 임원뿐 아니라 영업을 담당한 직원들까지 폭넓게 입건되는 것이 보통입니다. 문제는 여기서 발생합니다. 회사가 제공한 자료와 교육 내용을 그대로 믿고 영업했을 뿐인 직원과, 처음부터 개발 가능성이 없음을 알면서 조직을 설계한 사람의 책임이 같을 수 없는데도, 수사 초기에는 이들이 한 묶음으로 다루어지기 쉽기 때문입니다. 그래서 이러한 사건에서 가장 먼저 할 일은 자신의 실제 지위와 인식이 어디까지였는지를 정확히 가리는 것입니다.
기획부동산 사건에서 문제 될 수 있는 혐의와 처벌은 다음과 같습니다.
이러한 사건에서 책임을 가르는 핵심은 두 가지입니다. 하나는 기망의 고의, 곧 개발 가능성이 없다는 것을 알면서도 있는 것처럼 속였는지입니다. 다른 하나는 조직 안에서의 역할과 관여 정도입니다. 회사가 제공한 개발 계획 자료를 신뢰하고 그에 따라 설명했다면, 스스로도 속은 것이어서 기망의 고의를 다툴 여지가 있습니다. 반면 개발이 어렵다는 것을 알면서도 이를 숨기고 적극적으로 권유했다면 고의가 인정되기 쉽습니다. 여기서 흔히 문제 되는 것이 미필적 고의입니다. 개발 가능성에 의문이 있었는데도 확인하지 않고 판매를 계속했다면, 결과를 용인한 것으로 평가될 수 있습니다.
같은 사건이라도 관여의 정도에 따라 대응의 방향은 달라집니다. 회사의 설명을 신뢰하고 영업했을 뿐인 경우라면, 기망의 고의가 없었음을 다투어 혐의의 성립을 문제 삼게 됩니다. 조직 안에서 제한적인 역할만 했던 경우라면, 대표나 핵심 임원과 책임을 분리하여 자신의 실제 가담 정도에 맞는 책임 범위를 주장하게 됩니다. 그리고 어느 경우든 편취액 가운데 자신의 관여와 무관한 부분을 분리하여, 특경법 적용이나 책임의 확대를 다투는 것이 중요합니다.
고의와 책임 범위를 어떻게 다툴 것인가
기획부동산 사건에서 가장 큰 위험은, 말단에서 영업했을 뿐인 사람이 조직 전체의 편취액을 기준으로 평가되어 특경법이 적용되고 중형에 직면하는 것입니다. 회사 전체의 판매액이 수십억 원에 이르는 경우가 흔하기 때문입니다. 그래서 대응의 핵심은 고의를 다투는 것과 함께, 책임의 범위를 자신이 실제로 관여한 부분으로 좁히는 데 있습니다.
정로는 이러한 사건에 일정한 순서로 대응합니다. 먼저 회사에 관여하게 된 경위와 수행한 업무의 범위를 정리합니다. 어떤 과정으로 채용되었는지, 회사로부터 어떤 자료와 교육을 받았는지, 고객에게 어떤 설명을 했는지, 보수는 어떤 구조였는지를 확인하여, 기망의 고의가 없었다고 볼 만한 정황이 있는지를 검토합니다. 회사가 제공한 개발 계획 자료나 교육 내용은 스스로도 속았음을 보이는 중요한 자료가 됩니다. 다음으로 조직 안에서의 역할을 분석하여, 대표나 핵심 임원과 책임을 분리하고 자신의 실제 가담 정도에 맞는 책임 범위를 주장합니다. 이어서 편취액을 검증합니다. 회사 전체의 판매액이 아니라 자신이 실제로 관여한 거래만으로 금액을 산정하여, 특경법 적용 기준을 다투고 책임이 과도하게 확대되지 않도록 합니다. 그리고 사실관계에 다툼의 여지가 크지 않은 경우에는 피해회복과 반성 등 양형 요소를 정리하며, 조사에서의 진술 방향을 점검하여 불리한 진술로 고의가 인정되지 않도록 조력합니다.
혼자 이 국면을 감당하는 것과 조력을 받는 것 사이에는 분명한 차이가 있습니다. 혼자서는 자신도 속았다는 사정을 어떻게 입증해야 하는지 알기 어렵고, 조직 전체의 범행 속에서 자신의 책임을 어떻게 분리해야 하는지 판단하기 어려우며, 편취액이 과다하게 산정되어도 이를 다투기 어렵습니다. 반면 관여 경위와 역할을 객관적으로 정리하여 고의를 다투고, 편취액을 재산정하여 특경법 적용을 다투면, 조직 사건에 연루되었더라도 자신의 실제 책임에 맞는 결과를 모색할 수 있습니다.
기획부동산 사건은 조직 전체의 범행 속에서 개인의 고의와 역할을 정밀하게 가려내야 하고, 편취액 산정에 따라 적용 법조가 바뀌는 사건입니다. 정로는 사건 하나하나에 파트너 변호사가 직접 관여하여, 관여 경위의 정리부터 고의의 다툼, 책임 범위의 분리, 편취액의 검증, 그리고 조사 동행까지 처음부터 끝까지 책임지고 수행합니다. 상담만 변호사가 맡고 실제 사건은 직원에게 넘기는 방식이 아니라, 사건을 맡은 변호사가 직접 거래 내역과 조직 구조를 분석하고 다툴 지점을 찾아냅니다. 또한 사건을 무리하게 많이 떠안기보다 하나의 사건에 충분한 시간을 들여, 고의를 다툴 단서와 책임을 분리할 근거까지 놓치지 않습니다. 나아가 말단의 관여가 조직 전체의 책임으로 확대되지 않도록, 각 요건을 하나씩 따져 의뢰인의 실제 책임에 맞는 방어를 설계합니다.
FAQ
회사 말만 믿고 영업했는데도 처벌되나요?
A. 사기죄가 성립하려면 상대를 속인다는 인식, 곧 기망의 고의가 있어야 합니다. 회사가 제공한 개발 계획 자료와 교육 내용을 신뢰하고 그에 따라 설명했다면, 스스로도 속은 것이어서 고의를 다툴 여지가 있습니다. 다만 개발 가능성에 의문이 있었는데도 확인하지 않고 판매를 계속했다면 미필적 고의가 인정될 수 있으므로, 채용 경위와 제공받은 자료, 실제로 한 설명의 내용을 객관적으로 정리하여 소명하는 것이 중요합니다.
회사 전체 판매액을 제가 다 책임지나요?
A. 그렇지 않습니다. 책임의 범위는 자신의 인식과 실제 관여 정도에 따라 정해집니다. 회사 전체의 판매액이 아니라 본인이 실제로 관여한 거래를 기준으로 편취액을 산정해야 하며, 이를 다투는 것이 매우 중요합니다. 편취액이 5억 원을 넘으면 특경법이 적용되어 처벌이 급격히 무거워지므로, 산정의 범위를 정밀하게 검증하여 책임이 과도하게 확대되지 않도록 해야 합니다.
지분으로 쪼개 파는 것 자체가 불법인가요?
A. 토지를 지분으로 나누어 매매하는 것 자체가 곧바로 위법한 것은 아닙니다. 문제는 개발 가능성이 희박한데도 곧 개발될 것처럼 속여 시세보다 훨씬 비싸게 파는 데 있습니다. 따라서 실제로 어떤 설명이 이루어졌는지, 그 설명이 사실과 얼마나 달랐는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 매매의 형식이 아니라 설명의 내용과 그 인식이 판단의 기준이 되는 것입니다.
피해자들에게 일부라도 돌려주면 도움이 되나요?
A. 피해회복은 양형에서 매우 중요하게 작용합니다. 피해가 상당 부분 회복되고 피해자들과 합의가 이루어지면 형이 의미 있게 감경될 수 있고, 실형을 피하는 데에도 도움이 됩니다. 다만 피해자가 다수인 사건에서는 합의를 어떤 순서와 방법으로 진행할지 전략이 필요하고, 합의 과정에서 불리한 사실을 인정하게 되는 경우도 있으므로, 조력을 받아 진행하는 것이 바람직합니다.
이미 조사를 받았는데, 지금 변호인을 선임할 의미가 있나요?
A. 늦지 않았습니다. 이미 진술한 내용이 있더라도 그 범위와 맥락을 정리하여 이후 절차에서 진술의 일관성을 확보하고, 불리하게 작용할 수 있는 부분을 보완할 수 있습니다. 특히 기획부동산 사건은 고의와 역할, 편취액을 어떻게 다투느냐에 따라 단순 가담에 그칠지 조직 전체의 책임으로 확대될지가 갈리므로, 빨리 쟁점을 정돈하고 방어의 방향을 잡는 것이 무엇보다 중요합니다.
