분묘기지권 지료청구 내 땅의 남의 묘, 사용료를 받을 수 있는가

임야를 매수하거나 경매로 낙찰받은 뒤에 오시는 상담이 있습니다. 등기부에는 아무 표시가 없었는데 현장에 가 보니 묘가 있는 상황입니다.

연고자를 찾아 옮겨 달라고 하면 돌아오는 답은 대체로 비슷합니다. "우리 조상 묘가 원래 여기 있었습니다." 그리고 실제로 그 말이 맞는 경우가 많습니다.

우리 법에는 분묘기지권이라는 관습법상의 권리가 인정됩니다. 등기가 없어도 성립하고, 분묘가 존속하며 수호와 봉사가 계속되는 한 유지됩니다. 그래서 무조건 옮기라고 할 수는 없습니다.

다만 그렇다고 아무것도 못 하는 것은 아닙니다. 분묘기지권이 인정되더라도 토지 사용료, 즉 지료를 청구할 수 있는 길이 열려 있습니다. 2021년 대법원 전원합의체 판결이 이 부분을 정리했습니다. 분묘기지권 지료청구는 그래서 요즘 임야 소유자들이 가장 많이 문의하시는 절차가 되었습니다.

유형 ① 토지 소유자의 승낙을 받고 설치한 경우

과거 토지 소유자가 승낙해 분묘를 설치한 경우입니다. 이 유형에서는 승낙 당시 지료에 관한 약정이 있었는지가 먼저 확인 대상이 됩니다. 약정이 있었다면 그에 따르고, 없었다면 이후 토지를 넘겨받은 사람과의 관계에서 지료 문제를 따지게 됩니다.

유형 ② 자기 땅에 묘를 쓴 뒤 그 땅을 판 경우

자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 이후 그 토지를 다른 사람에게 넘기면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않은 경우입니다. 이때 분묘기지권이 성립합니다. 지료에 관해서는, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 지급 의무가 있다고 본 판례가 있습니다.

유형 ③ 20년간 점유해 시효로 취득한 경우

타인의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치하고 20년간 평온하고 공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우입니다. 실무에서 가장 많은 유형이고, 토지 소유자와 가장 자주 다투는 유형이기도 합니다.

이 유형에 대해 2021년 대법원 전원합의체는 중요한 판단을 내렸습니다. 시효로 분묘기지권을 취득한 사람도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 지급할 의무가 있다는 것입니다.

여기서 핵심은 시점입니다. 청구한 때부터입니다. 그 이전의 기간에 대해서는 소급해서 받을 수 없습니다. 몇십 년을 무상으로 사용했더라도 그 부분은 청구 대상이 아니라는 뜻입니다.

유형 ④ 2001년 이후에 설치된 분묘

장사 등에 관한 법률이 시행된 2001년 1월 13일 이후에 토지 소유자의 승낙 없이 설치된 분묘라면, 그 연고자는 토지 소유자에게 토지 사용권이나 분묘 보존을 위한 권리를 주장할 수 없습니다. 시효로 분묘기지권을 취득할 수 없다는 뜻입니다.

그래서 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 설치 시점입니다. 이 날짜를 기준으로 대응 방향이 완전히 갈립니다.

유형 ⑤ 분묘가 새로 늘어난 경우

기존 분묘 옆에 새 봉분이 생겼거나 합장이 이뤄진 경우입니다. 분묘기지권은 기존 분묘를 전제로 하는 권리이므로, 새로운 분묘를 설치하거나 합장하는 것까지 허용되지는 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 부부 합장의 경우에도 마찬가지로 본 사례가 있습니다.

유형 ⑥ 관리가 끊긴 경우

봉분이 무너지고 벌초 흔적도 없이 오래 방치된 경우입니다. 분묘기지권은 분묘가 존속하고 수호와 봉사가 계속되는 것을 전제로 하므로, 이 부분이 확인되지 않으면 권리 자체를 다툴 여지가 생깁니다. 다만 겉모습만으로 단정하기는 어려워 신중한 확인이 필요합니다.

유형별 정리표

지료는 어디까지 받을 수 있는가

몇 가지를 정리해 드리겠습니다.

먼저 범위입니다. 분묘기지권은 봉분이 차지한 면적만이 아니라 그 분묘를 수호하고 제사를 지내는 데 필요한 주위의 공지까지 미칩니다. 따라서 지료 산정의 기준이 되는 면적도 봉분 자체보다 넓게 잡히는 것이 보통입니다.

다음은 금액입니다. 통상 그 토지의 임료 상당액을 기준으로 하고, 실무에서는 감정을 통해 산정합니다. 임야의 위치와 지목, 이용 상황에 따라 달라집니다.

마지막으로 연체의 효과입니다. 지료를 상당 기간 지급하지 않으면 토지 소유자가 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다고 보는 것이 실무입니다. 지료 청구가 단순히 사용료를 받는 절차에서 그치지 않고, 이후 분묘 이전으로 이어질 수 있는 출발점이 되는 이유입니다.

토지 소유자가 확인할 체크리스트

☐ 등기부와 임야도로 토지의 경계를 확인했는가
☐ 현장에서 분묘의 위치와 개수, 면적을 확인했는가
☐ 분묘의 설치 시점을 파악할 수 있는가
☐ 2001년 1월 13일 이전인지 이후인지 구분되는가
☐ 매수하거나 낙찰받을 당시 분묘의 존재를 알았는가
☐ 매매계약서에 분묘에 관한 특약이 있었는가
☐ 연고자가 누구인지 확인했는가
☐ 연고자에게 지료를 청구한 사실이 있는가
☐ 청구했다면 그 날짜와 방법을 기록해 두었는가
☐ 봉분이 최근에 늘어난 정황이 있는가
☐ 벌초나 관리가 계속되고 있는가
☐ 분묘 부지의 면적을 측량해 두었는가

여덟 번째와 아홉 번째 항목이 이 사건에서 가장 중요합니다.

시효로 취득한 분묘기지권의 경우 지료는 청구한 때부터 발생합니다. 그래서 언제 청구했는지가 곧 언제부터 받을 수 있는지를 결정합니다. 구두로 이야기만 해 두면 나중에 그 시점을 입증하기 어렵습니다. 내용증명으로 청구하고 그 발송 기록을 남겨 두시는 것이 가장 확실합니다.

1단계. 분묘기지권의 성립부터 확인합니다

분묘기지권 지료청구의 출발점입니다. 지료를 청구할 것인지, 아니면 애초에 권리가 성립하지 않는다고 보아 이전을 구할 것인지가 여기서 갈립니다. 설치 시점, 점유 기간, 승낙 여부, 토지 소유권의 이전 경위를 확인합니다. 2001년 이후에 무단으로 설치된 분묘라면 접근 방식이 완전히 달라집니다.

2단계. 지료 청구 시점을 확보합니다

시효 취득형이라면 이 작업이 사실상 가장 중요합니다. 지료가 청구한 때부터 발생하므로, 그 시점을 명확히 남겨 두어야 합니다. 저희는 상담 초기에 내용증명 발송부터 진행하는 경우가 많습니다. 소송을 언제 제기할지와 별개로, 청구 시점을 먼저 확보해 두는 것이 실익이 크기 때문입니다.

3단계. 대상 면적을 특정합니다

지료 산정의 기초가 됩니다. 봉분의 면적만이 아니라 수호와 제사에 필요한 주위 공지까지 포함되므로, 측량을 통해 대상 범위를 특정합니다. 분묘가 여러 기라면 각각 산정합니다. 이 작업이 되어 있어야 청구 금액이 나옵니다.

4단계. 지료를 산정합니다

통상 그 토지의 임료 상당액을 기준으로 하고 감정을 통해 정합니다. 임야의 위치와 접근성, 이용 상황, 인근 거래 사례가 반영됩니다. 상대가 금액을 다투는 경우가 많아서, 감정 절차를 어떻게 진행할지도 미리 설계합니다.

5단계. 연체 이후를 준비합니다

지료를 청구했는데 상대가 지급하지 않는 경우가 실제로 많습니다. 상당 기간 연체가 이어지면 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는 길이 열립니다. 그래서 저희는 처음부터 이 단계를 염두에 두고 청구와 지급 요구 기록을 정리해 둡니다. 결과적으로 분묘 이전을 목표로 하시는 경우에도 지료 청구가 첫 단계가 되는 이유입니다.

6단계. 협의 가능성을 함께 봅니다

이 사건은 상대가 조상의 묘를 지키려는 입장이라 감정이 개입되기 쉽습니다. 소송으로 가면 양쪽 모두 소모가 큽니다. 이장 비용을 일부 부담하는 조건으로 협의하거나, 일정 기간 지료를 정해 두는 방식으로 정리되는 경우도 있습니다. 어느 쪽이 실익이 큰지를 함께 판단합니다.

사건 유형별 조력 사례

의뢰인 정보는 특정되지 않도록 각색했으며, 사건의 구체적 사정에 따라 결과는 달라집니다.

이 사건에서 토지 소유자분들이 가장 답답해하시는 부분은 "내 땅인데 왜 마음대로 못 하느냐"입니다. 이해합니다. 등기부에 아무 표시도 없는데 등기 없이 성립하는 권리가 있다는 것 자체가 납득하기 어려우실 겁니다.

다만 방법이 없는 것은 아닙니다. 2021년 판결로 시효 취득형 분묘기지권에 대해서도 지료를 받을 수 있는 길이 분명해졌고, 지료가 계속 연체되면 권리의 소멸을 구할 수 있습니다. 시간이 걸리지만 순서를 밟으면 정리가 됩니다.

그리고 그 순서의 첫 단계는 지료를 청구했다는 사실을 기록으로 남기는 것입니다. 시효 취득형에서 지료는 청구한 때부터 발생하기 때문에, 오늘 청구하면 오늘부터 쌓이고 내년에 청구하면 내년부터 쌓입니다. 분묘기지권 지료청구를 서두르시라고 말씀드리는 이유가 여기 있습니다.

법률사무소 정로는 임야와 토지 분쟁에서 권리 관계 확인과 측량, 지료 산정과 청구, 이후 소멸청구와 이전 절차까지 함께 봅니다.

등기부와 임야도, 현장 사진만 가지고 오셔도 지금 무엇부터 해야 할지 정리해 드리겠습니다.

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