전세사기 피해금 회수 내 보증금을 돌려받는 5가지 방법

전세사기 상담에서 가장 많이 듣는 말은 "이제 어떻게 해야 할지 모르겠습니다"입니다.

당연합니다. 집주인은 연락이 안 되고, 인터넷을 찾아보면 경매니 배당이니 처음 듣는 말만 나오고, 주변에서는 다들 다른 이야기를 합니다. 그러는 사이 이사 갈 집 계약일은 다가옵니다.

먼저 마음을 조금 놓으셔도 되는 부분부터 말씀드리겠습니다. 전세사기 피해금 회수는 한 가지 방법만 있는 것이 아닙니다. 보증보험, 경매 배당, 집주인 재산, 국가의 지원 제도, 형사 절차까지 여러 갈래가 있고, 상황에 따라 쓸 수 있는 길이 다릅니다.

그래서 지금 하실 일은 소송을 걸까 말까를 고민하는 것이 아니라, 내가 어느 경우에 해당하는지를 먼저 확인하는 것입니다. 그것만 정해지면 다음에 무엇을 해야 하는지는 비교적 명확합니다.

1. 내 상황이 어느 경우인지부터 확인하세요

유형 ① 집주인이 돈이 없어서 못 돌려주는 경우

계약은 정상이었는데 집주인의 사정이 나빠진 경우입니다. 다음 세입자가 안 구해졌다거나, 다른 곳에 돈이 묶였다고 합니다. 이 경우 관건은 집주인에게 남은 재산이 있느냐입니다. 있다면 그 재산을 먼저 붙잡아 두는 것이 급하고, 없다면 살고 있는 집의 경매를 통해 받는 쪽을 봐야 합니다.

유형 ② 살던 집이 경매에 넘어간 경우

집주인의 다른 빚 때문에 집이 경매에 부쳐진 경우입니다. 이때는 내가 전입신고와 확정일자를 갖추고 계속 살고 있었는지가 전부입니다. 이 세 가지가 갖춰져 있으면 경매 대금에서 순서에 따라 보증금을 받을 수 있습니다. 보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 다른 채권자보다 먼저 일정액을 받을 수도 있습니다.

유형 ③ 처음부터 속인 경우

집값보다 전세금이 더 높은 집을 정상인 것처럼 소개했거나, 매매와 전세 계약을 같은 날 진행해 실제로는 돈 한 푼 없이 집을 사들인 경우입니다. 이런 경우는 사기 고소가 함께 가능하고, 여러 집에서 같은 일이 벌어진 경우가 많아 피해자들이 함께 움직이게 됩니다.

유형 ④ 보증보험에 가입한 경우

전세보증금 반환보증에 가입해 두셨다면 가장 빠른 길이 있습니다. 보증기관에 이행을 청구해 보증금을 받는 방법입니다. 다만 청구할 수 있는 기간과 조건이 정해져 있고, 계약이 끝난 뒤 정해진 절차를 밟아야 합니다. 가입 여부를 기억하지 못하시는 분도 있으니 계약 당시 서류를 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

유형 ⑤ 계약 중간에 집주인이 바뀐 경우

살고 있는 동안 집이 팔려 소유자가 달라진 경우입니다. 전입신고를 하고 계속 살고 있었다면 새 집주인이 임대인의 자리를 그대로 이어받으므로, 보증금은 새 집주인에게 청구합니다. 문제는 재산이 없는 사람에게 명의를 넘기는 경우가 있다는 점인데, 이런 사정이 확인되면 다른 대응이 필요합니다.

유형 ⑥ 세금이 밀려 있는 집인 경우

집주인이 세금을 체납해 그 집에 압류가 걸린 경우입니다. 예전에는 세금이 세입자 보증금보다 먼저 배당되어 한 푼도 못 받는 일이 있었는데, 지금은 세입자가 확정일자를 받은 날보다 늦게 정해진 그 집에 부과된 세금은 보증금보다 앞서지 않도록 바뀌었습니다. 다만 계산이 복잡하므로 등기부와 체납 내역을 함께 확인해야 합니다.

유형별로 어떤 길을 볼 수 있는가

적용되는 법은 상황마다 다릅니다. 보증금을 돌려받는 기본적인 권리는 주택임대차보호법에서 나오고, 처음부터 속인 경우에는 형법상 사기가 문제됩니다. 국가의 지원 제도는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 담겨 있고, 보증보험은 가입한 보증기관과의 약정에 따릅니다.

지금 확인하실 체크리스트

☐ 전입신고를 했고 지금도 그 주소로 되어 있는가
☐ 계약서에 확정일자를 받아 두었는가
☐ 지금도 그 집에 살고 있는가
☐ 등기부등본을 최근에 떼어 보았는가
☐ 등기부에 근저당이나 압류, 경매 표시가 있는가
☐ 전세보증금 반환보증에 가입했는지 계약 서류를 확인했는가
☐ 집주인에게 계약 종료와 반환을 요구한 기록이 있는가
☐ 그 요구를 문자나 내용증명으로 남겨 두었는가
☐ 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 하는 상황인가
☐ 같은 건물이나 같은 집주인의 다른 피해자가 있는지 확인했는가
☐ 집주인의 다른 재산에 대해 아는 것이 있는가
☐ 계약 당시 중개했던 공인중개사의 정보를 보관하고 있는가

첫 세 개 항목이 전세사기 피해금 회수에서 가장 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 실제 거주. 이 세 가지가 갖춰져 있어야 경매에서 순서를 인정받고 새 집주인에게도 보증금을 주장할 수 있습니다.

그리고 아홉 번째 항목이 가장 급합니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가고 전입신고를 옮기면 이 권리가 사라집니다. 이럴 때는 이사 전에 임차권등기명령을 먼저 신청하셔야 합니다. 이 등기를 마치면 이사를 나가고 주소를 옮겨도 권리가 그대로 유지됩니다. 순서가 바뀌면 되돌리기 어렵습니다.

2. 돈을 돌려받는 다섯 갈래 길과 변호사가 하는 일

길 하나. 보증보험이 있다면 여기부터

가장 빠릅니다. 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 계약이 끝난 뒤 정해진 절차를 밟아 보증기관에 이행을 청구합니다. 소송 없이 보증금을 받을 수 있고, 이후 보증기관이 집주인에게 청구하는 일을 대신 맡습니다.

다만 청구할 수 있는 기간이 정해져 있고, 계약 해지 통지 같은 사전 절차를 지켜야 합니다. 이 절차를 놓쳐 받을 수 있었던 돈을 못 받는 경우가 실제로 있으므로, 가입 여부부터 확인하고 요건을 하나씩 맞춰 가는 것이 첫 단계입니다.

길 둘. 살던 집의 경매에서 받기

집이 경매에 넘어갔다면 그 매각 대금에서 받습니다. 전입신고와 확정일자, 실제 거주가 갖춰져 있으면 순서에 따라 배당을 받고, 보증금이 일정 금액 이하인 경우에는 다른 채권자보다 먼저 일정액을 받을 수 있습니다.

여기서 놓치면 안 되는 것이 배당을 요구하는 기한입니다. 법원이 정한 기한 안에 요구하지 않으면 순서가 있어도 받지 못합니다. 그리고 집값이 보증금에 못 미치는 경우가 많아서, 얼마를 받을 수 있을지 미리 계산해 보는 작업이 필요합니다.

길 셋. 집주인의 다른 재산에서 받아내기

경매로 다 못 받거나 아직 경매가 진행되지 않은 경우입니다. 집주인 명의의 다른 부동산이나 계좌, 급여를 확인해 먼저 붙잡아 두는 것이 급합니다. 다른 피해자나 채권자가 먼저 움직이면 남는 것이 없어지기 때문입니다.

절차는 상대가 다투는지에 따라 갈립니다. 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 빠르고, 다툴 것으로 보이면 처음부터 소송으로 갑니다. 판결을 받은 뒤에는 상대의 재산을 조회하는 절차도 이용할 수 있습니다.

길 넷. 국가의 지원 제도 이용하기

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 인정받으면 여러 지원을 받을 수 있습니다. 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 사람보다 먼저 살 수 있는 권리, 원하지 않으면 공공기관이 대신 사들이는 방안, 경매나 공매 절차를 잠시 미루는 조치, 이사와 대출에 관한 지원 등이 있습니다.

신청은 사는 지역의 시도에 하고, 국토교통부의 위원회가 인정 여부를 정합니다. 요건과 지원 내용이 계속 보완되어 왔으므로, 신청 전에 전세피해지원센터에 현재 기준을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

길 다섯. 형사 고소를 함께 쓰기

처음부터 속인 사안이라면 사기로 고소할 수 있습니다. 다만 분명히 말씀드릴 것이 있습니다. 형사 절차는 처벌을 위한 것이지 돈을 돌려받는 절차가 아닙니다.

그럼에도 함께 진행하는 이유는 두 가지입니다. 하나는 수사 과정에서 집주인의 자금 흐름과 다른 피해가 드러나 회수에 도움이 된다는 점이고, 다른 하나는 상대가 합의를 위해 변제에 나서는 경우가 있다는 점입니다. 그리고 사기죄는 형사 재판에서 배상명령을 신청할 수 있어서, 별도 소송 없이 피해액에 대한 집행 근거를 받을 수 있는 길도 있습니다.

변호사는 무엇을 먼저 하는가

첫째, 순서를 정리합니다. 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령이 무조건 먼저이고, 경매가 진행 중이라면 배당 요구 기한이 먼저입니다. 보증보험이 있으면 그 절차가 우선입니다. 이 순서를 잘못 잡으면 받을 수 있었던 돈을 못 받습니다.

둘째, 얼마를 받을 수 있는지 계산합니다. 등기부의 권리 순서와 예상 매각가를 보고 배당에서 얼마가 나올지, 부족한 부분은 어디서 채울지를 정합니다. 회수가 어려운 사안이라면 그 점도 솔직하게 말씀드립니다.

셋째, 재산을 붙잡습니다. 시간 싸움이라 상담 첫날 진행하는 경우가 많습니다.

넷째, 여러 피해자가 있으면 함께 움직일지 판단합니다. 같은 집주인의 피해자가 여럿이면 자료를 모아 대응하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 다만 계약 시기와 순서가 달라 서로 입장이 갈릴 수 있으므로, 처음에 정리 기준을 정합니다.

사건 유형별 조력 사례

의뢰인 정보는 특정되지 않도록 각색했으며, 사건의 구체적 사정에 따라 결과는 달라집니다.

이런 상담에서 가장 자주 듣는 또 다른 말이 있습니다. "제가 확인을 잘 못한 탓이죠."

그렇지 않습니다. 등기부를 봐도 앞으로 무슨 일이 생길지는 알 수 없고, 시세와 보증금 차이를 일반인이 정확히 판단하기도 어렵습니다. 자책하실 일이 아니라 순서대로 정리하실 일입니다.

지금 하실 일을 짧게 정리하면 이렇습니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령부터, 경매가 시작됐다면 배당 요구 기한부터, 보증보험이 있다면 그 청구부터입니다. 그리고 집주인에게 남은 재산이 있다면 다른 사람보다 먼저 붙잡아 두셔야 합니다.

전세사기 피해금 회수는 어느 한 방법으로 끝나는 일이 드뭅니다. 보증보험에서 일부, 경매에서 일부, 나머지는 집주인 재산에서 받는 식으로 이어 붙이는 경우가 많습니다. 그래서 지금 어느 길이 열려 있는지부터 확인하는 것이 시작입니다.

계약서와 등기부등본, 집주인에게 보낸 연락 기록만 가지고 오셔도 지금 무엇부터 해야 할지 정리해 드리겠습니다.

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