토지 인도소송 내 땅을 무단점유해서 쓰고 있다면

토지를 사거나 상속받은 뒤에 현장에 가 보고 상담을 오시는 분들이 많습니다. 등기부에는 아무 표시가 없는데 남의 창고가 서 있거나, 옆집 담장이 넘어와 있거나, 밭을 누가 계속 경작하고 있는 상황입니다.

비켜 달라고 하면 돌아오는 답도 비슷합니다. "예전부터 우리가 써 왔습니다." 그리고 그 말이 사실인 경우가 많습니다.

토지 인도소송은 절차 자체는 명확합니다. 소유자가 자기 땅을 점유하고 있는 사람에게 넘겨 달라고 청구하는 것입니다. 다만 상대가 그냥 나가지 않고 무언가 권리가 있다고 주장하는 경우가 대부분이고, 그 주장이 통하는지에 따라 결과가 갈립니다.

그래서 이 사건에서 먼저 하실 일은 소장을 쓰는 것이 아니라, 상대가 어떤 근거로 그 땅에 있는지를 확인하는 것입니다.

1. 상대가 어떤 주장을 하는가

유형 ① 예전 소유자와 이야기가 됐다는 경우

땅을 사기 전 소유자에게 허락을 받았다는 주장입니다. 사용대차나 임대차 관계가 있었다면 그것이 새 소유자에게 이어지는지가 쟁점이 됩니다. 등기가 없는 사용 관계는 원칙적으로 새 소유자를 구속하지 않지만, 예외적인 사정이 있는지 확인해야 합니다.

계약서가 없는 경우가 대부분입니다

이런 사안은 서면이 없습니다. 그래서 그동안 사용료를 낸 적이 있는지, 어떤 조건이었는지를 계좌 내역이나 주변 진술로 확인하게 됩니다.

유형 ② 오래 써서 자기 땅이 됐다는 경우

20년 넘게 점유했으니 시효로 소유권을 취득했다는 주장입니다. 우리 민법은 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 20년간 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다.

여기서 중요한 것이 있습니다. 20년만 채우면 자동으로 자기 땅이 되는 것이 아닙니다. 등기를 마쳐야 소유권이 넘어가고, 그 전에는 소유자에게 등기를 넘겨 달라고 청구할 수 있는 권리가 생길 뿐입니다. 그리고 소유의 의사가 있었는지가 다투어지는 경우가 많습니다.

유형 ③ 건물이 있어서 못 나간다는 경우

땅 위에 상대의 건물이 서 있는 경우입니다. 건물을 지을 당시 땅과 건물의 소유자가 같았다가 나중에 나뉜 사정이 있다면 법정지상권이 인정될 수 있고, 이 경우 땅을 비우라고 하기 어렵습니다. 대신 사용료를 청구하는 방향으로 갑니다.

건물이 있는 사안은 인도만 구할 것인지 철거까지 구할 것인지에 따라 소송의 내용이 달라집니다.

유형 ④ 경계를 넘어와 있는 경우

옆 토지 소유자의 담장이나 건물 일부가 내 땅에 들어와 있는 경우입니다. 얼마나 넘어왔는지, 언제부터인지, 상대가 알고 있었는지를 확인해야 합니다. 상대가 모르고 지었고 넘어온 면적이 아주 작다면 철거를 구하는 것이 권리남용으로 평가될 여지도 있어서, 측량이 첫 단계가 됩니다.

유형 ⑤ 농지를 계속 경작하고 있는 경우

임야나 밭을 누군가 계속 경작하는 경우입니다. 마을에서 오랫동안 이어져 온 관행인 경우가 많고, 상대는 소유자가 바뀐 사실 자체를 모르는 일도 있습니다. 이 유형은 감정적으로 부딪히기보다 사용료를 정해 정리하거나 기한을 두고 비우는 방식으로 협의되는 경우가 적지 않습니다.

유형 ⑥ 물건만 쌓아 둔 경우

건축물은 없고 자재나 폐기물, 차량이 놓여 있는 경우입니다. 이 유형은 비교적 간단해 보이지만 임의로 치우시면 안 됩니다. 남의 물건을 함부로 옮기거나 버리면 별도의 문제가 생깁니다.

상대의 주장별 정리

인도 외에 함께 청구할 수 있는 것

그동안의 사용료

무단으로 사용한 기간에 대해서는 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다. 통상 그 토지의 임료에 해당하는 금액을 기준으로 하고, 감정을 통해 산정합니다. 다만 언제부터 계산할 수 있는지는 상대가 언제부터 무단 점유였는지에 달려 있습니다.

건물이나 시설의 철거

땅 위에 있는 것을 없애야 온전히 돌려받을 수 있는 경우입니다. 다만 법정지상권 같은 권리가 인정되면 철거를 구하기 어렵고, 침범 면적이 아주 작은 사안에서는 철거 청구가 제한될 여지도 있습니다.

앞으로의 사용료

판결 확정 시까지 또는 인도 완료 시까지의 사용료를 함께 구하는 것이 보통입니다.

소송 전 확인하실 체크리스트

☐ 등기부등본을 최근에 발급받아 확인했는가
☐ 지적도와 현장의 실제 사용 범위를 비교해 보았는가
☐ 측량을 통해 침범 범위를 특정했는가
☐ 상대가 언제부터 그 땅을 쓰고 있는지 파악했는가
☐ 상대가 어떤 근거로 쓰고 있다고 주장하는지 들어 보았는가
☐ 예전 소유자와 어떤 이야기가 있었는지 확인했는가
☐ 그동안 사용료를 받은 적이 있는가
☐ 땅 위에 건물이나 시설이 있는가
☐ 있다면 그 건물의 등기와 소유자를 확인했는가
☐ 상대에게 비워 달라고 요구한 기록이 있는가
☐ 그 요구를 서면으로 남겼는가
☐ 상대의 물건을 임의로 치우지 않았는가

세 번째와 열한 번째 항목이 실무에서 가장 중요합니다.

측량 없이 진행하면 어디까지가 내 땅이고 얼마나 침범했는지를 특정할 수 없어 청구 자체가 어려워집니다. 그리고 비워 달라고 요구한 시점이 기록으로 남아 있어야 사용료 계산의 출발점이 명확해집니다. 말로만 하시면 나중에 그 시점을 두고 다투게 됩니다.

열두 번째 항목은 경고입니다. 답답한 마음에 상대의 물건을 치우거나 담장을 허무시면, 자기 땅이어도 별도의 문제가 생깁니다. 반드시 절차를 거쳐야 합니다.

측량으로 범위를 확정합니다

토지 인도소송의 출발점입니다. 어디부터 어디까지가 내 땅이고 상대가 어느 범위를 쓰고 있는지를 도면으로 특정해야 합니다. 이 작업이 되어 있지 않으면 소장을 쓸 수 없고, 판결을 받아도 집행이 어렵습니다.

상대의 근거를 미리 확인합니다

상대가 어떤 주장을 들고 나올지 예상하고 그에 대한 자료를 준비합니다. 시효를 주장할 것 같으면 점유 시작 시점과 성격을 확인하고, 법정지상권을 주장할 것 같으면 땅과 건물의 소유 이력을 확인합니다. 소를 제기한 뒤에 이 작업을 하면 시간이 걸립니다.

요구를 서면으로 남깁니다

비워 달라는 요구를 내용증명으로 보내 두시면 두 가지 효과가 있습니다. 사용료 계산의 기준 시점이 명확해지고, 상대의 답변을 통해 어떤 주장을 할지 미리 파악할 수 있습니다.

[소송단계]

청구 내용을 정합니다

땅을 비워 달라는 인도 청구를 기본으로 하고, 건물이나 시설이 있다면 철거를 함께 구할지 정합니다. 그동안의 사용료와 앞으로의 사용료도 함께 청구합니다. 무엇을 구할지에 따라 소가와 인지대가 달라지므로 미리 정리합니다.

처분을 막아 둘지 검토합니다

상대가 건물을 다른 사람에게 넘기거나 점유자를 바꾸면 판결을 받아도 그 사람에게 집행할 수 없게 됩니다. 이런 위험이 보이는 사안이라면 점유를 옮기지 못하도록 하는 조치를 함께 검토합니다.

사용료를 산정합니다

감정을 통해 임료 상당액을 정합니다. 토지의 위치와 지목, 이용 상황이 반영되므로 금액 차이가 큽니다. 상대가 금액을 다투는 경우가 많아 감정 절차를 어떻게 진행할지도 미리 봅니다.

집행까지 준비합니다

판결을 받아도 상대가 자발적으로 나가지 않으면 강제집행을 해야 합니다. 이때 도면으로 범위가 명확히 특정되어 있지 않으면 집행이 지연됩니다. 그래서 준비 단계의 측량이 마지막까지 영향을 미칩니다.

협의로 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다

특히 오래된 마을 관행이거나 상대가 고령인 사안에서는 소송보다 협의가 나은 경우가 있습니다. 일정 기간을 두고 비우기로 하거나, 사용료를 정해 계속 쓰게 하거나, 그 부분만 매도하는 방식으로 정리되기도 합니다. 실익을 함께 보고 판단합니다.

사건 유형별 조력 사례

의뢰인 정보는 특정되지 않도록 각색했으며, 사건의 구체적 사정에 따라 결과는 달라집니다.

이 사건에서 가장 흔한 실수는 두 가지입니다.

하나는 답답한 마음에 직접 치우거나 막아 버리는 것입니다. 내 땅이어도 남의 물건을 함부로 옮기거나 통행을 막으면 별도의 문제가 생기고, 그 부분이 오히려 발목을 잡습니다.

다른 하나는 측량 없이 시작하는 것입니다. 어디까지가 내 땅이고 얼마나 쓰고 있는지가 도면으로 특정되지 않으면 소장도 쓰기 어렵고, 판결을 받아도 집행이 막힙니다.

토지 인도소송은 법리가 복잡한 사건은 아닙니다. 다만 상대가 어떤 근거로 그 자리에 있는지에 따라 결과가 크게 갈리고, 그 확인이 준비의 대부분을 차지합니다.

법률사무소 정로는 토지 분쟁에서 권리 관계 확인과 측량, 인도와 철거 청구, 사용료 산정과 집행까지 순서에 맞춰 진행합니다. 등기부등본과 지적도, 현장 사진만 가지고 오셔도 지금 무엇부터 해야 할지 정리해 드리겠습니다.

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서울 서초동 | 부동산 분쟁, 토지·임야 소송, 민사집행