전세보증금 내용증명, 지급명령, 소송 언제 해야 할까?

전세보증금을 돌려받지 못하면 법적 절차를 밟게 되는데, 여기에는 여러 갈래가 있습니다. 내용증명을 보내는 것, 지급명령을 신청하는 것, 그리고 소송을 제기하는 것입니다. 이 셋은 성격과 소요 기간, 비용이 각각 달라서, 자신의 상황에 맞는 것을 선택해야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다. 무작정 소송부터 하는 것도, 반대로 내용증명만 반복해서 보내며 시간을 흘려보내는 것도 바람직하지 않습니다.

세 절차의 성격을 정리하면 다음과 같습니다.

먼저 내용증명입니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력을 만들어내는 것이 아니라, 어떤 내용의 통지를 언제 보냈다는 사실을 증명해 주는 우편 제도입니다. 그럼에도 전세 사건에서 중요한 이유가 있습니다. 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 정해진 기간 안에 통지해야 계약이 자동으로 갱신되지 않는데, 그 통지의 사실을 남겨 두는 수단이 되기 때문입니다. 또한 이행을 촉구했다는 기록이 되고, 상대의 반응에서 어떤 항변을 할지 미리 파악할 수도 있습니다. 다만 내용증명만으로 돈이 들어오는 것은 아니므로, 이를 보낸 뒤 상대가 응하지 않으면 다음 단계로 넘어가야 합니다.

다음으로 지급명령입니다. 이는 채권자가 신청하면 법원이 서면만 심리하여 지급을 명하는 간이한 절차입니다. 법정에 나갈 필요가 없고 비용이 적으며 진행이 빠르다는 장점이 있습니다. 상대가 정해진 기간 안에 이의를 제기하지 않으면 확정되어 판결과 같은 효력을 가지므로, 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 그래서 상대가 보증금의 존재나 금액을 다투지 않고 단지 지급하지 않고 있을 뿐이라면 유용한 방법입니다.

다만 여기에 함정이 있습니다. 상대가 이의를 제기하면 지급명령은 효력을 잃고 정식 소송으로 넘어갑니다. 그런데 그때까지 걸린 시간은 그대로 손실이 됩니다. 그래서 상대가 원상회복 비용을 공제하겠다거나 새 세입자가 들어와야 한다는 식으로 다툴 것이 예상된다면, 처음부터 소송으로 진행하는 것이 오히려 빠릅니다.

마지막으로 소송입니다. 정식 재판으로 진행되므로 시간이 더 걸리지만, 다툼이 있는 사안을 확정적으로 해결할 수 있습니다. 상대의 항변을 다투고 증거를 제출하여 판결을 받게 됩니다.

절차를 선택했다면 그다음은 실제 진행입니다. 각 단계에서 무엇이 이루어지고 얼마나 걸리는지를 알아 두면 막연한 불안을 줄일 수 있습니다.

내용증명은 작성한 문서를 우체국에 접수하여 발송합니다. 계약의 내용과 종료 사실, 보증금 반환의 요구, 이행하지 않을 경우의 조치를 명확히 담아야 합니다. 상대가 수령을 거부하거나 주소지에 없어 반송되는 경우도 있는데, 이때는 다른 주소로 재발송하거나 발송 자체의 기록을 남겨 두게 됩니다.

지급명령은 법원에 신청서를 제출하면서 시작됩니다. 법원이 서류를 심사한 뒤 채무자에게 지급명령을 송달하고, 채무자는 송달받은 날부터 2주 안에 이의를 제기할 수 있습니다. 이의가 없으면 확정되어 집행권원이 됩니다. 여기서 유의할 것은 송달의 문제입니다. 상대의 주소를 알 수 없거나 송달이 되지 않으면 절차가 지연되고, 경우에 따라 소송으로 이행하게 됩니다.

소송은 소장을 제출하면서 시작됩니다. 법원이 상대에게 소장을 송달하면 상대는 답변서를 제출하고, 이후 변론기일이 지정되어 양측의 주장과 증거가 제출됩니다. 이 과정에서 상대가 원상회복 비용이나 연체 차임의 공제를 주장하면 그 타당성을 다투게 됩니다. 심리가 마무리되면 판결이 선고되고, 확정되면 이를 근거로 강제집행에 나아갈 수 있습니다.

정로는 이러한 사건에 다음과 같이 대응합니다. 먼저 상황을 진단하여 어떤 절차가 적합한지 판단합니다. 상대가 다툴 것으로 예상되는지, 소재가 파악되는지, 재산이 있는지를 확인하여 절차를 선택합니다. 다음으로 권리 보전과 재산 확보를 병행합니다. 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는지 점검하고, 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 신청하며, 상대가 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류를 진행합니다. 이어서 선택한 절차를 수행하고, 상대의 항변에 대응합니다. 그리고 집행권원을 확보한 뒤에는 경매나 압류, 추심을 통해 실제 회수로 이어지도록 관리합니다.

전세보증금 회수는 어떤 절차를 언제 선택하느냐에 따라 소요 기간과 결과가 달라지는 사건입니다. 정로는 사건 하나하나에 파트너 변호사가 직접 관여하여, 상황의 진단부터 절차의 선택, 권리 보전과 재산 확보, 그리고 강제집행까지 처음부터 끝까지 책임지고 진행합니다. 상담만 변호사가 맡고 실제 사건은 직원에게 넘기는 방식이 아니라, 사건을 맡은 변호사가 직접 권리관계와 상대의 재산 상황을 분석하고 회수 전략을 세웁니다. 또한 사건을 무리하게 많이 떠안기보다 하나의 사건에 충분한 시간을 들여, 절차의 선택과 집행의 실마리까지 놓치지 않습니다. 나아가 오래 걸리는 과정에서 지치지 않도록 각 단계의 진행을 충분히 설명하며 사건을 이끌어 갑니다.