건물인도소송 변호사가 필요한 경우와 변호사 조력

이 사건에서 가장 허무한 결말은 판결을 받고도 집행하지 못하는 경우입니다.

소송을 진행하는 동안 점유자가 바뀌면 그 판결로는 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 임차인이 가족이나 지인에게 가게를 넘기거나 전대해 버리면, 다시 처음부터 소송을 시작해야 합니다. 그래서 실무에서는 소장을 내기 전이나 동시에 점유이전금지가처분부터 신청합니다.

이런 일이 생기는 이유는 이 절차가 소송 하나로 끝나지 않기 때문입니다. 계약을 적법하게 끝내는 단계, 점유를 묶어 두는 단계, 판결을 받는 단계, 그리고 실제로 내보내는 단계가 각각 따로 있습니다. 어느 하나가 어긋나면 앞의 노력이 무의미해집니다.

아래에서 어떤 경우에 이 소송을 하게 되는지, 그리고 실제로 무엇이 어긋나는지를 정리하겠습니다.

유형 1. 계약기간이 끝났는데 나가지 않는 경우

가장 단순해 보이지만 상대가 갱신을 주장하면 그때부터 복잡해집니다. 만료 통지를 언제 어떤 방식으로 했는지가 먼저 확인 대상이 됩니다.

유형 2. 차임을 연체한 경우

상가는 연체액이 3기에 달하면, 주택은 2기에 달하면 해지할 수 있습니다. 여기서 실무상 매우 중요한 구분이 하나 있습니다. 해지권은 지금 연체액이 3기에 달해 있어야 발생하고, 갱신을 거절할 수 있는 사유는 과거에 3기 연체 사실이 있었으면 충족됩니다. 그래서 임차인이 뒤늦게 밀린 차임을 내면 해지는 어려워지지만 갱신 거절은 여전히 가능한 상황이 생깁니다. 이 차이를 모르고 해지 통지를 보냈다가 소송에서 뒤집히는 경우가 있습니다.

유형 3. 임차인이 갱신을 요구하는 경우

상가는 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서, 주택은 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있습니다. 요구를 거절하려면 법이 정한 사유가 있어야 합니다.

유형 4. 권리금 문제가 얽힌 경우

임대인 쪽에서 가장 방심하기 쉬운 부분입니다. 대법원은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 지난 뒤에도 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 있다고 판단했습니다. 그래서 나가라고만 하다가 새 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하면 손해배상 문제가 따로 생깁니다.

유형 5. 무단으로 전대하거나 용도를 바꾼 경우

계약 위반을 이유로 해지하는 형태입니다. 다만 위반의 정도가 신뢰관계를 깰 만한 것인지를 봅니다.

유형 6. 계약 없이 점유하고 있는 경우

계약이 처음부터 없었거나 이미 끝났는데 그대로 머무는 경우입니다. 소유권에 기해 인도를 구하게 됩니다.

유형 7. 경매로 낙찰받은 경우

일정 요건을 갖추면 소송 대신 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청할 수 있는 기간이 정해져 있어서 이 시점을 놓치면 소송으로 가야 합니다.

유형 8. 명의자와 실제 점유자가 다른 경우

계약서상 임차인이 아닌 사람이 실제로 쓰고 있는 경우입니다. 누구를 상대로 소를 낼지부터 정해야 하고, 잘못 잡으면 판결을 받아도 집행할 수 없습니다.

유형 9. 임차인이 보증금 반환을 주장하며 버티는 경우

보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계에 있는 것이 원칙입니다. 그래서 밀린 차임과 원상회복 비용을 어떻게 공제할지가 실제 쟁점이 됩니다.

유형 10. 시설비를 돌려달라며 유치권을 주장하는 경우

유익비나 필요비 상환을 구하며 나가지 않는 형태입니다. 계약서에 원상회복 특약이 있는지가 결론을 좌우하는 경우가 많습니다.

유형별 정리

첫째는 앞서 말씀드린 점유이전금지가처분입니다. 이 절차를 빠뜨리면 판결이 종잇조각이 될 수 있습니다. 반대로 가처분을 해 두면 소송 중에 점유자가 바뀌어도 그 사람을 상대로 집행할 수 있습니다. 그래서 저희는 상담에서 상대의 성향과 점유 형태를 먼저 보고 가처분을 언제 낼지부터 정합니다. 상대가 이미 다른 사람을 들일 낌새가 보인다면 소장보다 가처분이 먼저입니다.

둘째는 해지의 적법성입니다. 건물인도소송은 결국 그 계약이 적법하게 끝났는지를 다투는 소송입니다. 그런데 상담을 오시는 분들의 상당수가 이미 내용증명을 보낸 뒤입니다. 그 문서에 무엇이 적혀 있느냐가 그대로 승패를 가릅니다. 해지 사유를 잘못 적었거나, 연체가 3기에 달하기 전에 보냈거나, 시정을 요구하는 최고 없이 곧바로 해지를 통보한 경우에는 해지 자체가 무효가 되어 처음부터 다시 해야 합니다.

셋째는 청구를 어떻게 구성하느냐입니다. 인도만 구하고 끝내는 경우가 많은데, 그러면 소송하는 동안 쌓인 차임 상당액을 따로 다시 청구해야 합니다. 그래서 인도와 함께 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 병합해 청구합니다. 이 한 줄을 넣고 안 넣고가 나중에 소송을 한 번 더 하느냐를 정합니다.

넷째는 상대의 항변에 대한 대비입니다. 보증금 반환과의 동시이행, 유익비와 필요비 상환청구, 갱신요구권, 그리고 권리금입니다. 특히 권리금은 임대인 쪽에서 가장 자주 놓치는 부분입니다. 갱신요구권 기간이 지났으니 이제 마음대로 해도 된다고 생각하시는데, 앞서 본 대법원 판단에 따르면 그 뒤에도 회수 기회를 보호할 의무가 남습니다. 나가라는 요구와 신규 임차인 주선에 대한 대응은 따로 관리하셔야 합니다.

다섯째는 집행입니다. 판결이 확정되면 집행문과 송달증명, 확정증명을 받아 집행관실에 신청하고, 계고를 거쳐 본집행을 합니다. 짐이 나오면 보관하고 일정 기간 안에 처리합니다. 전체적으로 석 달 정도가 걸리는 것이 보통이고, 계고 단계에서 자진 퇴거하는 경우도 많습니다. 여기서 알아 두실 것은 집행에 든 비용을 집행비용확정결정을 통해 상대에게 청구할 수 있다는 점입니다. 처음부터 이 절차를 염두에 두고 영수증을 관리하시는 편이 좋습니다.

여섯째는 임차인 쪽에서 오신 경우입니다. 갱신요구권이 남아 있는지, 권리금 회수 기회가 보호되는 상황인지, 보증금과 비용상환청구로 다툴 부분이 있는지를 먼저 확인합니다. 다만 아무 근거 없이 버티는 것은 좋지 않습니다. 차임 상당액이 계속 쌓이고 집행비용까지 부담하게 되므로, 다툴 근거가 없다면 조건을 협상해 정리하는 편이 낫습니다.

일곱째는 예방입니다. 계약 단계에서 제소전화해를 해 두면 분쟁이 생겼을 때 소송 없이 곧바로 집행할 수 있습니다. 임대 물건이 여러 개이거나 회전이 잦은 경우라면 처음부터 이 방법을 검토하시길 권합니다.

마지막으로 절대 하지 말아야 할 것을 말씀드리겠습니다. 전기나 수도를 끊는 것, 잠금장치를 바꾸는 것, 임차인의 짐을 임의로 밖에 내놓는 것입니다. 내 건물이니 괜찮다고 생각하시기 쉬운데, 이런 행위는 업무방해나 재물손괴, 주거침입 문제로 이어집니다. 실제로 인도소송에서 이기고도 형사 사건을 안게 되는 경우를 봅니다. 나가게 하는 일은 집행관을 통해서만 하셔야 합니다.

상황별 조력 사례

아래 표는 실제 사건을 각색해 정리한 것이며, 같은 결과를 보장하지 않습니다.

저희는 이 유형에서 점유이전금지가처분을 먼저 확보해 소송 중 점유가 바뀐 상황에서도 그대로 집행한 사례, 해지 통지의 문제를 보완해 다시 절차를 밟아 인도 판결을 받은 사례, 그리고 권리금 분쟁이 함께 걸린 사건에서 손해배상 청구까지 정리한 사례를 맡아 왔습니다.

이 사건은 순서가 결과를 정합니다. 통지를 보내기 전, 그리고 소장을 내기 전에 한 번 확인받으시는 것만으로 몇 달을 줄일 수 있습니다.