전세집 퇴거했는데 집주인이 마음대로 보증금을 제외한 경우 보증금반환청구소송 제기한다면?

이 문제는 한 문장으로 정리됩니다. 공제를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.

보증금반환청구소송에서 임차인이 증명할 것은 세 가지뿐입니다. 임대차계약을 맺고 보증금을 지급했다는 것, 임대차가 끝났다는 것, 그리고 집을 비워 주었다는 것입니다. 이 세 가지가 확인되면 임대인은 보증금 전액을 반환할 의무를 집니다.

공제할 것이 있다는 주장은 임대인이 해야 하고, 그 사유와 금액도 임대인이 증명해야 합니다. 대법원은 임대차보증금에서 공제될 채무의 존재에 관한 주장과 증명책임이 임대인에게 있다고 보고 있습니다.

그래서 견적서 한 장을 보내면서 그만큼 뺐다고 통보받으셨다면, 그 통보만으로는 공제가 성립하지 않습니다. 그 손상이 임차인의 책임으로 생긴 것인지, 실제로 지출했는지, 금액이 적정한지를 임대인이 보여야 합니다.

여기에 하나 더 있습니다. 통상적으로 사용하면서 자연스럽게 생기는 손모, 예를 들어 벽지의 색이 바래거나 장판에 가구 자국이 남는 것은 특약이 없는 한 임차인이 그 비용을 부담한다고 보기 어렵다는 것이 실무의 태도입니다. 그리고 계약서에 원상회복한다는 문구가 있다는 것만으로는 부족하고, 도배와 장판을 임차인 비용으로 교체한다는 식으로 범위가 구체적으로 정해져 있어야 한다고 봅니다.

항목 1. 연체된 차임

가장 명확한 공제 항목입니다. 다만 실제로 연체된 개월 수와 금액을 임대인이 자료로 보여야 합니다.

항목 2. 미납 관리비와 공과금

정산되지 않은 관리비, 전기와 수도 요금이 해당합니다. 반대로 장기수선충당금은 원래 임대인이 부담하는 항목이므로, 임차인이 관리비와 함께 납부해 왔다면 퇴거 시 오히려 돌려받아야 합니다. 이 부분을 놓치시는 경우가 많습니다.

항목 3. 임차인의 고의나 과실로 생긴 훼손

무거운 물건을 떨어뜨려 파손된 부분, 반려동물로 인한 심한 손상, 관리 소홀로 확대된 누수나 곰팡이 등입니다. 공제할 수 있으나 그 원인이 임차인에게 있다는 점을 임대인이 증명해야 합니다.

항목 4. 통상의 사용에 따른 손모

벽지의 변색, 장판의 눌림, 바닥재의 일반적인 마모입니다. 특약이 없는 한 임차인이 부담한다고 보기 어렵습니다.

항목 5. 노후에 따른 교체

설비의 수명이 다해 교체하는 비용은 임대인이 부담할 몫입니다. 임차인이 몇 년을 살았는지와 그 설비가 언제 설치되었는지가 확인 대상이 됩니다.

항목 6. 원상회복 문구만 있는 경우

계약서에 임차인은 원상회복한다고만 적혀 있다면, 그것만으로 통상의 손모까지 임차인이 부담하기로 한 것으로 보기 어렵습니다.

항목 7. 구체적인 특약이 있는 경우

퇴거 시 도배와 장판을 임차인 비용으로 새로 한다는 식으로 정해져 있다면 그 범위에서는 공제가 인정됩니다. 다만 특약의 범위를 넘는 부분까지 청구할 수는 없습니다.

항목 8. 견적서만 있고 실제 지출이 없는 경우

공사를 하지 않았거나 훨씬 적은 금액으로 처리한 뒤 견적서 금액을 그대로 공제하는 경우가 있습니다. 실제 지출 내역과 시공 사진이 없다면 그 금액은 다툴 수 있습니다.

항목 9. 청소비

특약이 없다면 일반적인 청소비까지 임차인이 부담해야 하는지는 다툼의 여지가 있습니다. 다만 통상적인 수준을 크게 벗어나는 오염이 있었다면 달리 볼 수 있습니다.

항목 10. 중개보수와 공실 손해

계약 기간이 만료되어 나가는 경우, 다음 세입자를 구하는 중개보수는 임대인이 부담할 몫입니다. 그리고 다음 세입자가 구해지지 않았다는 사정은 보증금을 돌려주지 않을 이유가 되지 않습니다.

공제 항목별 정리

첫째, 보증금 전액을 청구합니다.

가장 자주 하시는 실수가 임대인이 뺀 금액을 미리 인정하고 나머지만 청구하는 것입니다. 그렇게 하면 그 부분은 다투지 않겠다는 뜻이 되어 되돌리기 어렵습니다. 앞서 본 것처럼 공제는 임대인이 주장하고 증명할 사항이므로, 임차인은 전액을 청구하고 임대인이 공제를 주장하면 그때 항목별로 다투는 것이 맞습니다.

둘째, 지연손해금을 함께 청구합니다.

보증금 반환 의무는 집을 비워 준 시점부터 지체에 빠집니다. 그리고 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 관련 법률에 따른 높은 이율이 적용되므로, 청구취지에 이 부분을 정확히 기재해야 합니다. 금액이 크고 기간이 길면 무시할 수 없는 차이가 납니다.

셋째, 절차를 고릅니다.

청구 금액이 3천만원 이하라면 소액사건으로 진행되어 심리가 단축됩니다. 임대인이 금액 자체를 다투지 않을 것으로 보인다면 지급명령이 빠르고, 항목별로 다툴 것이 예상된다면 처음부터 소를 제기하는 편이 낫습니다.

넷째, 사진이 결정적입니다.

이 사건에서 승패를 가르는 것은 대부분 사진입니다. 입주할 때의 상태와 퇴거할 때의 상태를 비교할 수 있어야 하기 때문입니다. 입주 당시 사진이 없다면 중개한 공인중개사, 이사 업체의 기록, 이전 세입자, 관리사무소의 수선 이력이 대체 자료가 됩니다.

만약 이미 퇴거하셨고 사진도 없다면, 임대인이 제시하는 손상이 언제 생긴 것인지를 임대인이 증명해야 한다는 점을 활용해야 합니다. 입주 전부터 있던 것이 아니라는 점을 임대인이 보이지 못하면 그 공제는 인정되기 어렵습니다.

다섯째, 견적서를 다툽니다.

임대인이 견적서를 제출하면 세 가지를 확인합니다. 실제로 시공했는지와 그 대금을 지급했는지, 시공 범위가 문제된 손상에 대응하는지, 그리고 노후로 인한 교체분이 섞여 있지 않은지입니다. 금액 차이가 크다면 감정을 신청하여 적정 수선비를 확정하는 방법도 있습니다.

여섯째, 관리비를 정산합니다.

미납분이 있다면 인정하고, 반대로 장기수선충당금처럼 돌려받아야 할 항목이 있다면 함께 청구합니다. 관리사무소에서 납부 내역을 발급받으면 확인됩니다.

일곱째, 일부를 이미 받으셨다면 이의를 남기십시오.

임대인이 일부만 보내면서 나머지는 공제했다고 통보하는 경우, 아무 말 없이 받으면 그 금액으로 정산에 합의한 것으로 해석될 여지가 생깁니다. 받으시되 나머지 금액에 대해서는 이의를 유보한다는 뜻을 서면이나 문자로 분명히 남겨 두셔야 합니다.

여덟째, 이미 이사하셨다면 지위를 확인하십시오.

임차권등기를 하지 않고 이사하여 주민등록을 옮기셨다면 대항력과 우선변제권은 잃었을 수 있습니다. 다만 보증금을 돌려받을 채권 자체가 사라지는 것은 아니므로 청구는 그대로 가능합니다. 임대인의 다른 재산에 대한 가압류를 함께 검토합니다.

절대 하지 말아야 할 것

전화로만 협의하고 서면을 남기지 않는 것, 이의 없이 일부 금액을 받는 것, 감정적으로 대응하여 상대의 주장에 빌미를 주는 것, 그리고 나가지 않고 버티면서 새로 문제를 만드는 것입니다. 마지막은 오히려 임대인 측의 손해배상 주장으로 이어집니다.

단계별 확인 사항

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

저희는 이 유형에서 입주 당시 사진과 중개인의 확인으로 손상 시점을 다툰 사례, 계약서의 원상회복 문구가 통상의 손모까지 포함하지 않는다는 점을 주장한 사례, 견적서와 실제 시공 내역의 차이를 밝혀 공제액을 크게 줄인 사례, 그리고 장기수선충당금을 함께 정산받은 사례를 맡아 왔습니다.

이 사건에서 임차인이 불리해지는 지점은 대체로 하나입니다. 임대인이 뺀 금액을 그대로 받아들이고 나머지만 요구하는 것입니다. 공제는 임대인이 증명해야 하는 사항이므로, 통보를 받으셨다면 먼저 이의를 남기시고 상담받으시기 바랍니다.

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